【公布】烟台市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

　　烟台信息港从权威人士处获悉各县市区人民政府(管委)，市政府有关部门，有关单位：
　　
　　《关于推进建筑业改革发展的实施意见》《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
　　
　　烟台市人民政府办公室
　　
　　2018年11月30日
　　
　　关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
　　
　　为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73号)，结合我市实际，制定本实施意见。
　　
　　一、指导思想
　　
　　按照党的十九大关于“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的部署要求，提倡租赁住房生活方式，加快构建租购并举的住房体系；培育发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。
　　
　　二、总体目标
　　
　　到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系；基本形成健全的住房租赁市场，推动实现城镇居民住有所居的目标。
　　
　　三、具体措施
　　
　　(一)保障租赁双方权益，提倡租赁居住生活方式。
　　
　　1.积极探索租房者子女就近享受中小学义务教育。按照“积极稳妥，有序推进”的原则，对具有本地户籍、在城区无住房、能提供长期租赁合同备案证明的家庭，县市区教育主管部门在统筹考虑教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，探索对义务教育适龄子女安排就近入学。具体细则由各县市区教育主管部门制定。(市教育局牵头)
　　
　　2.支持住房租赁消费，引导城镇居民通过租房解决居住问题。合法稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。加强宣传引导，让租赁消费成为新的时尚理念。(市公安局、市住房城乡建设局、市卫生计生委、市文化广电新闻出版局牵头，各县市区政府、管委配合)
　　
　　3.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。承租本市公共租赁住房，按照实际房租支出提取。租住本市商品住房，提供本人及配偶无房证明的，按照市住房公积金管理部门确定的租房提取额度提取；同时提供完税发票和住房城乡建设部门出具的房屋租赁备案证明的，可按实际房租支出提取，但不超过年度最高提取限额。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。市住房公积金管理部门要根据我市经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会公布。具体实施细则由市住房公积金管理中心制定。(市住房公积金管理中心牵头)
　　
　　4.实施税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，落实免征增值税优惠政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。结合个人所得税改革，落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(市税务局牵头)
　　
　　5.提供金融支持。鼓励银行业金融机构，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁市场主体提供分期还本等符合经营特点的长期贷款类金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。(人民银行市中心支行、烟台银监分局牵头)
　　
　　6.保护承租人的稳定居住权。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。制定并推行《烟台市住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务，提倡长期租赁。(市住房城乡建设局、市工商局牵头)
　　
　　(二)增加租赁住房供应，满足新增住房需求。
　　
　　7.增加租赁住房用地供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。按照统一规划、统一收储、统一开发的原则，加强农村集体建设用地市场的一级管控，积极开展利用集体建设用地建设租赁住房工作。(市国土资源局牵头)
　　
　　8.加大公共租赁住房供应。统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，逐步实现实物配租与租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的县市区，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长县市区，应主要以租赁补贴为主。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。(市住房城乡建设局牵头)
　　
　　9.允许改建房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按土地、规划、消防、燃气等规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房用水、用电、用气执行居民价格标准；改建后的租赁住房不得销售。(市国土资源局、市规划局、市住房城乡建设局牵头，市公安局、市城管局、市环保局配合)
　　
　　10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均租住面积不得低于10平方米。(市住房城乡建设局、市消防支队牵头，各县市区政府、管委配合)
　　
　　(三)培育发展现代租赁产业，建设规范有序的租赁市场。
　　
　　11.培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。推进综合信息服务管理平台建设，实现租赁登记与公安居住登记等信息资源的整合与共享，为居住证持有人在居住地居住提供便利。各县市区要培育一批住房租赁骨干企业，2018年12月底前上报并公布1-2家住房租赁(国有)重点企业名单；到2020年，全市培育20家市级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。(市住房城乡建设局牵头；各县市区政府、管委，市发展改革委，市公安局配合)
　　
　　12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。(各县市区政府、管委牵头)
　　
　　13.鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。积极倡导在房地产开发项目建设条件意见书中增加“房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁”的规定，对自持部分不予发放商品房预售许可，自持期限内不准转让，不准以变相形式搞“以租代售”，租赁期限最长20年。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。(市国土资源局、市住房城乡建设局牵头)
　　
　　14.支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。(市住房城乡建设局牵头)
　　
　　15.规范发展住房租赁中介机构。充分发挥中介机构特别是经纪机构作用，提供规范的居间服务。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，全面推行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。引导开展行业自律，加强业务培训，促进依法经营、诚实守信、公平交易。(市住房城乡建设局、市物价局、市工商局牵头)
　　
　　16.支持和规范个人出租住房行为。落实优惠政策，鼓励个人依法自行出租，或委托住房租赁企业、中介机构、物业企业，出租符合安全要求、满足基本使用功能的自有住房。充分利用政府住房租赁信息服务与监管平台，为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。(市住房城乡建设局、市公安局牵头)
　　
　　17.建设政府住房租赁服务平台。通过服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理，实施住房租赁信用管理；加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。(市住房城乡建设局牵头)
　　
　　18.严格做好合同备案管理工作。严格落实住房租赁合同备案制度，租赁合同备案证明作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。加快实现住房租赁合同网上签约及备案管理，提高工作效率，方便群众办事。各县市区住房城乡建设部门要明确住房租赁备案管理工作机构，可委托街道办事处办理租赁备案业务。教育、公安、国土资源、工商、税务等部门应当配合做好住房租赁备案工作。(市住房城乡建设局牵头；市公安局，市工商局，市教育局，市国土资源局，市税务局，各县市区政府、管委配合)
　　
　　四、工作要求
　　
　　(一)切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实党的十九大精神的重要举措。各级各有关部门和单位要高度重视现代租赁产业这一新经济增长极的发展潜力，加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，促进我市房地产市场平稳健康发展。
　　
　　(二)强化组织领导。将培育和发展住房租赁市场工作纳入全市房地产工作联席会议制度，由市政府分管副秘书长担任联席会议召集人，市教育局、国土资源局、住房城乡建设局、公安局、税务局、住房公积金管理中心等为成员单位，各成员单位有关负责人为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设局，负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次，可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。
　　
　　(三)加强统筹协调。市住房城乡建设局负责培育和发展住房租赁市场相关协调工作，要协调各有关部门继续深化研究“保障租赁双方权益，提倡租赁居住生活方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任，要按照任务分工制定相关政策措施，并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。各相关未明确具体政策措施由牵头部门适时公布实施，并报联席会议办公室。